Kiracı Hakları Rehberi

Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracı olarak sahip olduğunuz tüm yasal hakları öğrenin. Kira artış sınırı, tahliye koruması, depozito ve onarım hakları hakkında bilmeniz gereken her şey.

Son güncelleme: Mart 2026

Temel Kiracı Hakları

Kira Artış Sınırı

TBK Madde 344'e göre kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile yasal sınırın üstündeki kısım geçersizdir. Fazla ödediğiniz kiranın iadesini talep edebilirsiniz.

Tahliye Koruması

Ev sahibi, kiracıyı haklı bir sebep olmadan tahliye edemez. Kiranızı düzenli ödüyor ve sözleşme koşullarına uyuyorsanız, ev sahibinin tek taraflı olarak sizi çıkarma hakkı yoktur.

Depozito Koruması

Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir (TBK m.342). Depozito bankaya yatırılmalı ve faizi kiracıya aittir. Tahliye sonrası 3 ay içinde iade edilmelidir.

Sözleşme Yenileme

Kira sözleşmesi süre sonunda otomatik olarak 1 yıl uzar. Kiracı en az 15 gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme kendiliğinden yenilenir. Ev sahibi süre bitiminde sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.

Kira Artışı ve Yasal Sınır

TBK Madde 344 kapsamında konut ve işyeri kiralarında artış oranı TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu kural emredici niteliktedir ve sözleşme ile aksi kararlaştırılamaz.

Sözleşmenizin yenilendiği ayın bir önceki ayına ait TÜİK verisi kullanılır
Ev sahibi yasal sınırın altında artış yapabilir, üstünde yapamaz
Fazla ödediğiniz kira bedelini 5 yıl geriye dönük talep edebilirsiniz
Kira artış oranınızı Kira Artış Hesaplama aracımızla kolayca hesaplayabilirsiniz

Onarım ve Bakım Hakları

Ev Sahibinin Sorumluluğu

Çatı, dış cephe ve yapısal onarımlar
Tesisat (su, doğalgaz, elektrik) ana hatları
Isıtma sistemi arızaları
Binanın ortak alanları
Doğal aşınma ve yıpranmadan kaynaklanan sorunlar

Kiracının Sorumluluğu

Günlük küçük onarımlar (ampul, musluk contası vb.)
Kiracının kusurlu davranışından kaynaklanan hasarlar
Temizlik ve bakım
Kiracının talebiyle yapılan değişiklikler

Ev sahibi gerekli onarımları yapmazsa, kiracı onarımı yaptırıp bedelini kiradan düşme hakkına sahiptir (TBK m.306). Öncesinde ev sahibine yazılı bildirim yapılması önerilir.

5 Yıllık ve 10 Yıllık Kiracı Hakları

5 Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesi 5 yılı aştığında ev sahibi kira tespit davası açabilir. Bu davada mahkeme, emsal kiraları ve TÜFE oranını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Kiracı olarak mahkemenin belirlediği bedeli ödemek zorundasınız.

10 Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri

TBK Madde 347'ye göre kira sözleşmesinin uzama süresi 10 yılı aştığında ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapması gerekir.

Kiracı Olarak Erken Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesini süresinden önce sonlandırmak istediğinde:

Belirli süreli sözleşmelerde süre sonundan en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparak ayrılabilirsiniz
Belirsiz süreli sözleşmelerde her 6 aylık dönem sonunda, en az 3 ay önceden bildirimle ayrılabilirsiniz
Haklı fesih sebepleri varsa (sağlık, tayin vb.) derhal feshedebilirsiniz
Erken tahliye durumunda makul süre (genellikle 1-3 ay) boyunca kira ödeme yükümlülüğünüz devam edebilir

Örnek Senaryolar

Senaryo 1: Ev sahibim kira sözleşmesinde %50 artış şartı koymuş, ödememem durumunda tahliye edileceğimi söylüyor.

Sonuç: Sözleşmedeki %50 artış geçersizdir. Sadece TÜFE 12 aylık ortalama kadar artış yapılabilir. Fazla ödeme yapmanıza gerek yoktur.

Senaryo 2: 8 yıldır oturduğum evden ev sahibim "evi satacağım" diyerek çıkmamı istiyor.

Sonuç: Evi satmak tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekip 6 ay sonra dava açabilir, ancak sadece kendisi veya yakınları ihtiyaç duyuyorsa.

Senaryo 3: Evin çatısı akıyor, ev sahibim tamir ettirmiyor.

Sonuç: Ev sahibine yazılı bildirim yapın. Makul sürede tamir yapmazsa, tamiri yaptırıp bedelini kiradan düşebilirsiniz (TBK m.306).

2026 Kiracı Hakları Güncel Bilgiler

Kira Artış Sınırı: %25 Tavanı Kalktı, TÜFE Uygulaması Devam Ediyor

1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren geçici %25 kira artış tavanının ardından, konut kiralarında artış oranı yeniden TBK Madde 344 kapsamındaki kalıcı kurala döndü. Buna göre kira artışı, TÜİK'in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. 2026 yılında bu oran aylık olarak değişmekte olup, sözleşmenizin yenilendiği ayın bir önceki ayına ait TÜİK verisine göre belirlenmektedir. Güncel oranı kira artış hesaplama aracımızdan öğrenebilirsiniz. Ev sahibiniz bu oranın üzerinde artış talep ederse fazla kısmı geçersizdir ve ödemenize gerek yoktur.

Tahliye Davası Şartları ve Süreleri

Ev sahibi, kiracıyı ancak kanunda sayılan sınırlı nedenlerle tahliye edebilir. Bunlar arasında ev sahibinin veya birinci derece yakınlarının konut ihtiyacı, kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarım gerektirmesi ve kiranın ödenmemesi (iki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü) sayılabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için sözleşme süresinin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilmesi ve süre sonunda dava açılması gerekmektedir. Yeni malik ise evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtarname çekip 6 ay sonra dava açabilir. Tahliye Rehberimizden tüm detayları inceleyebilirsiniz.

Depozito İade Koşulları

TBK Madde 342'ye göre depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir ve güvence olarak bankaya yatırılmalıdır. Kiracı evi tahliye ettiğinde, ev sahibi 3 ay içinde depozito üzerinde hak iddia etmezse (hasar talebi, ödenmemiş kira vb.) kiracı bankaya başvurarak depozitoyu faizi ile birlikte geri alabilir. Ev sahibi hasar kesintisi yapmak istiyorsa bunu belgelemek zorundadır; belgesiz kesinti geçersizdir. Depozito Rehberimizde iade süreci adım adım anlatılmaktadır.

Kira Sözleşmesi Yenileme Hakları

Kira sözleşmesi süresi dolduğunda, kiracı 15 gün öncesinden yazılı bildirim yapmadıkça sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Bu otomatik uzama sınırsız şekilde devam eder. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı çıkaramaz. Ancak toplam uzama süresi 10 yılı aştığında ev sahibi, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi herhangi bir sebep göstermeksizin feshedebilir (TBK Madde 347). Kira sözleşmeniz yazılı olmasa bile bu kurallar geçerlidir; sözlü kira sözleşmeleri de TBK kapsamında koruma altındadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kiracıyı haklı bir sebep olmadan çıkaramaz. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır: ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, esaslı tadilat, kiranın ödenmemesi ve 10 yılı aşan sözleşmelerde sebepsiz fesih. Detaylı bilgi için Tahliye Rehberimize bakabilirsiniz.

Hayır. Kira sözleşmesi süre sonunda otomatik olarak 1 yıl uzar. Kiracı olarak siz en az 15 gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme kendiliğinden yenilenir. Ev sahibi süre bitiminde sizi çıkaramaz.

Yasal sınırın üstündeki artış geçersizdir. Sadece TÜFE 12 aylık ortalama kadar ödemeniz yeterlidir. Fazla ödeme yaptıysanız iadesini talep edebilirsiniz. Ödememekte ısrar ederse ev sahibi dava açabilir, ancak mahkeme yasal sınırı uygulayacaktır.

Ev tahliye edildikten sonra ev sahibi 3 ay içinde depozito üzerinde hak iddia etmezse, bankaya başvurarak depozitonuzu geri alabilirsiniz. Hasar kesintisi yapılacaksa bunun belgelendirilmesi gerekir.

Anahtarı teslim etmeden kira borcu sona ermez. Tahliye tarihini ve anahtar teslimini tutanakla belgelemeniz önerilir. Ev sahibi anahtar teslimini kabul etmezse noterden anahtar teslim ihtarnamesi çekebilirsiniz.

Evet. Türk hukukunda kira sözleşmesi sözlü olarak da geçerlidir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme yapmanız, kiralarınızı banka aracılığıyla ödemeniz ve tüm yazışmaları saklamanız önerilir.