Kira Artış Oranı Hesaplama

Mevcut kira bedelinizi ve sözleşme yenileme ayınızı girerek TBK Madde 344 kapsamında yasal tavan kira artış oranını ve yeni kira tutarınızı hesaplayın. Veriler TÜİK'in yayımladığı TÜFE 12 aylık ortalama oranlarına dayanmaktadır.

Son güncelleme: Mart 2026

Mevcut Kira Tutarı

₺

Sözleşme Yenileme Ayı

TÜFE Kira Artış Oranları Tablosu

Ay	Artış Oranı (%)	Değişim
Mayıs 2026Güncel	%32,43	-0,39
Nisan 2026	%32,82	-0,57
Mart 2026	%33,39	-0,59
Şubat 2026	%33,98	-0,90
Ocak 2026	%34,88	-1,03
Aralık 2025	%35,91	-1,24
Kasım 2025	%37,15	-0,91
Ekim 2025	%38,06	-1,42
Eylül 2025	%39,48	-1,74
Ağustos 2025	%41,22	-2,73
Temmuz 2025	%43,95	-2,77
Haziran 2025	%46,72	-2,63
Mayıs 2025	%49,35	-2,51
Nisan 2025	%51,86	-2,42
Mart 2025	%54,28	-2,07
Şubat 2025	%56,35	-2,16
Ocak 2025	%58,51	—

Son güncelleme: 5 Mayıs 2026 | Kaynak: TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama

Önemli Bilgiler

Yasal Dayanak

TBK Madde 344'e göre kira artışı, TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Ev sahibi bu oranın altında zam yapabilir ancak üstünde yapamaz.

Hangi Oran Geçerli?

Sözleşmenizin yenilendiği ayın bir önceki ayına ait TÜİK verisi kullanılır. Örneğin Mart'ta yenilenen sözleşme için Şubat verileri geçerlidir.

Konut ve İşyeri

TÜFE 12 aylık ortalama sınırı hem konut kiraları hem de işyeri, dükkan ve ofis kiraları için geçerlidir.

Yasala Aykırı Zam

Sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile yasal sınırın üstündeki artışlar geçersizdir. Fazla ödediğiniz kiranın iadesini talep edebilirsiniz.

Kira artış oranı nasıl belirlenir, kiracı ve ev sahibi hakları nelerdir? Detaylı rehberimizi inceleyin.

Kira Artış Oranı Rehberi

Örnek Hesaplama

Senaryo: 15.000 TL kira ödeyen kiracının sözleşmesi Mart 2026'da yenileniyor (Şubat 2026 TÜFE 12 aylık ortalama: %33,98).

Yasal Artış

15.000 x %33,98 = 5.097 TL

Yeni Kira

20.097 TL

Üst Sınır

Bu oranın üstünde artış yapılamaz

TÜFE 12 Aylık Ortalama Kira Artış Oranları

Aşağıdaki tablo TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranlarını göstermektedir. Sözleşmenizin yenilendiği ayın bir önceki ayına ait oran, yasal tavan kira artış oranınızı belirler.

Yenileme Ayı	TÜFE 12 Aylık Ortalama	Örnek: 15.000 TL Kira
Eylül 2025	%39,48	20.922 TL
Ekim 2025	%38,06	20.709 TL
Kasım 2025	%37,15	20.573 TL
Aralık 2025	%35,91	20.387 TL
Ocak 2026	%34,88	20.232 TL
Şubat 2026	%33,98	20.097 TL
Mart 2026	%33,39	20.009 TL
Nisan 2026	%32,82	19.923 TL
Mayıs 2026	%32,43	19.865 TL

Kaynak: TÜİK TÜFE verileri. Son güncelleme: 5 Mayıs 2026. Oranlar düşüş eğilimindedir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Sözleşme Yenileme Tarihini Doğru Belirleyin

Kira artış oranı, sözleşmenizin yenilendiği ayın bir önceki ayına ait TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Örneğin sözleşmeniz Mayıs'ta yenileniyorsa Nisan ayının TÜFE verisi kullanılır. Sözleşme tarihini yanlış bilmek yanlış orana yol açar; orijinal sözleşmenizi kontrol edin.

Artış Anlaşmasını Yazılı Yapın

Kira artış oranını ev sahibinizle noter onaylı veya en azından yazılı olarak (ıslak imzalı yan sözleşme) belirleyin. Sözlü anlaşmalar ileride ispat güçlüğüne yol açar. Artış miktarını, yeni kira bedelini ve başlangıç tarihini açıkça yazılı hale getirmeniz olası uyuşmazlıklarda önemli delil oluşturur.

Yasal Sınır Üstü Zam Taleplerine İtiraz

Ev sahibiniz yasal sınırın üstünde zam talep ederse, ihtarname çekerek TÜFE 12 aylık ortalamanın üstüne çıkılamayacağını bildirin. Bu ihtarname hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyan yazılı bir kayıt olur. İhtarname ile sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine kira tespit davası açabilirsiniz.

%25 Tavan Sınırı Kalktı (1 Temmuz 2024)

11 Haziran 2022 tarihinde getirilen ve konut kiralarında artış oranını %25 ile sınırlayan geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen sözleşmelerde tek geçerli üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. İşyeri kiraları zaten bu geçici sınırdan muaf tutulmuştu.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira artış oranı TBK Madde 344'e göre TÜİK'in açıkladığı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Sözleşmenizin yenilendiği ayın bir önceki ayına ait TÜİK verisi kullanılır. Ev sahibi bu oranın altında artış yapabilir ancak üstünde yapamaz.

Sözleşmenizde veya ev sahibinizin talebiyle yasal sınırın üstünde bir artış belirlenmişse, sınırı aşan kısım geçersizdir. Bu durumda: (1) Sadece yasal sınır kadar ödeyebilir, (2) Fazla ödediyseniz iadesini talep edebilir, (3) Sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açabilirsiniz.

Evet, TÜFE 12 aylık ortalama sınırı hem konut kiraları hem de işyeri, dükkan ve ofis kiraları için geçerlidir. Ancak 5 yılı aşan sözleşmelerde veya yeni yapılan sözleşmelerin ilk yılında farklı kurallar uygulanabilir.

Hayır, kira sözleşmesinde TÜFE 12 aylık ortalamasından daha yüksek bir artış oranı belirlenmiş olsa bile, yasal sınırın üstündeki kısım geçersizdir. TBK Madde 344 emredici bir hüküm olup sözleşme ile aksi kararlaştırılamaz.

İlk defa kiralanan bir gayrimenkul veya yeni kiracı ile yapılan sözleşmede kira bedeli serbestçe belirlenir; TÜFE sınırı yalnızca mevcut kiracının sözleşme yenilemelerinde geçerlidir. Ancak ev sahibi emsal kira bedellerinden çok yüksek bir fiyat belirleyemez; kiracı bu durumda kira bedelinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

Kira tespit davası (TBK Md. 345), kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi için açılır. Kiracı veya ev sahibi tarafından açılabilir. Her yıl açılabilir ancak yeni dönem kira bedeline etki edebilmesi için sözleşme yenileme tarihinden en az 30 gün önce açılması veya yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Mahkeme, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti dikkate alarak bedel belirler.

TBK Madde 344/3'e göre kira sözleşmesi 5 yılı aştığında, artık yalnızca TÜFE ile sınırlı kalınmaz. Ev sahibi veya kiracı, kira tespit davası açarak emsal kira bedellerine, kiralananın durumuna ve hakkaniyet ilkesine göre yeni bir kira bedeli belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme genellikle TÜFE oranını, emsal kiraları ve taşınmazın durumunu bir arada değerlendirir.

TBK Madde 344 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiraları için tek yasal üst sınır TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Taraflar anlaşarak daha düşük bir oran belirleyebilir ancak daha yüksek bir oran kararlaştıramazlar. Dövize endeksli kira sözleşmeleri 5 yıl süreyle artış yapılamaz kuralına tabidir. Serbest piyasa koşullarında belirlenen kira bedelinin yeniden tespiti ise ancak kira tespit davası ile mümkündür.