Tahliye Rehberi

Kiracı tahliyesi hangi durumlarda mümkündür? Tahliye sebepleri, bildirim süreleri, dava süreci ve kiracı savunma hakları hakkında kapsamlı rehber.

Son güncelleme: Temmuz 2026

Tahliye Sebepleri Özet Tablosu

Türk hukukunda kiracı, ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir; kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Sözleşme, kiracı çıkmadığı sürece aynı koşullarla birer yıl uzar. Aşağıdaki tablo, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki (TBK) tahliye sebeplerini, her biri için aranan koşulu ve davanın ne zaman açılması gerektiğini özetliyor.

Tahliye Sebebi	Yasal Dayanak	Süre / Koşul	Dava Zamanı
Konut/İşyeri İhtiyacı	TBK m.350	İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı	Dönem sonundan itibaren 1 ay içinde
Yeniden İnşa / Esaslı Tadilat	TBK m.350	Tadilat sırasında oturmak imkânsız olmalı	Dönem sonundan itibaren 1 ay içinde
Yeni Malik	TBK m.351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Edinmeden 6 ay sonra veya dönem sonunda
Kira Ödenmemesi	TBK m.315	Yazılı ihtarla en az 30 gün ödeme süresi	Süre sonunda fesih ve tahliye
İki Haklı İhtar	TBK m.352	Aynı kira yılında iki ayrı aya ait kira için yazılı ihtar	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde
Tahliye Taahhüdü	TBK m.352	Yazılı, tarihli ve teslimden sonra verilmiş olmalı	Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra/dava
10 Yıllık Uzama	TBK m.347	10 uzama yılının dolmuş olması, sebep gerekmez	Uzama yılı bitiminden en az 3 ay önce bildirim

Bu süreler hak düşürücüdür: davayı zamanında açmayan ev sahibi, o dönem için tahliye hakkını kaybeder ve bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalır. Tarafların tahliye dışındaki hak ve yükümlülüklerini Kiracı Hakları ve Ev Sahibi Hakları rehberlerinde ayrıntılı anlattık.

Tahliye Sebepleri Detaylı Açıklama

1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m.350)

Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun (anne, baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi için tahliye isteyebilir. Kardeşin, yeğenin veya bir arkadaşın ihtiyacı bu kapsama girmez.

Mahkemeler ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını arar. Kirada oturan bir çocuk, evlenip ayrı eve çıkacak bir oğul ya da tayin nedeniyle şehre dönen ev sahibi tipik samimi ihtiyaç örnekleridir. Buna karşılık ev sahibinin aynı bölgede boş ve kullanılabilir başka bir konutunun olması veya dava sürerken evin satılık ilanına çıkarılması, samimiyet iddiasını ciddi biçimde zayıflatır.

Dava, kira döneminin sonundan itibaren en geç 1 ay içinde açılmalıdır
Tahliye sonrası ev, haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355)
Yasağa aykırılık hâlinde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenir

2. Yeni Malik Tahliyesi (TBK m.351)

Kira sözleşmesi, evin satılmasıyla sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı hâline gelir. Ancak taşınmazı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için ihtiyaç şartını karşılıyorsa tahliye talep edebilir. İhtiyacın burada da gerçek ve samimi olması gerekir.

Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (noter ihtarnamesi) gönderilmelidir
Bildirim yapılmışsa, edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açılabilir
Dilerse yeni malik, mevcut sözleşmenin dönem sonunu bekleyip 1 ay içinde de dava açabilir
1 aylık bildirim süresi kaçırılırsa yalnızca dönem sonu seçeneği kalır

3. Kira Ödenmemesi (TBK m.315)

Kiracı kirasını ödemediğinde ev sahibi sözleşmeyi feshedebilir.

Yazılı ihtarname ile en az 30 gün süre verilmelidir
Süre içinde ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye davası açılır
Bir kira döneminde iki haklı ihtar çekilmişse dönem sonunda ayrıca tahliye davası açılabilir (TBK m.352)

4. 10 Yılı Aşan Uzama (TBK m.347)

Uzama süresi 10 yılı aştığında ev sahibi sebep göstermeksizin feshedebilir.

Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim gerekir
Süreyi kaçırırsanız bir sonraki yıl sonunda hak doğar
Bu hak her uzama yılı sonunda kullanılabilir

Tahliye Taahhüdü

Kiracı, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra yazılı olarak belirli bir tarihte evi tahliye edeceğine dair taahhüt verebilir (TBK m.352).

Geçerlilik Koşulları

Yazılı olmalıdır
Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra düzenlenmelidir
Tahliye tarihi açıkça belirtilmelidir
Kiracı tarafından imzalanmalıdır

Dikkat Edilecekler

Sözleşme ile aynı tarihli taahhüt geçersiz sayılabilir
Boş tarihli imzalatılan taahhütler tartışmalıdır
Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye talep edilmelidir

Uygulamada en çok tartışılan durum, kira sözleşmesiyle aynı gün veya boş tarihli olarak imzalatılan taahhütlerdir. Kanun, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini aradığı için sözleşmeyle birlikte imzalatılan taahhüdün serbest iradeyle verilmediği ileri sürülebilir. Boş tarihli imzalanıp sonradan doldurulan taahhütlerde ise Yargıtay, belgeyi imzalayan kiracının tarihin sonradan yazıldığını ispat etmesini arar; bu ispat yükü kiracı için oldukça ağırdır.

Geçerli bir taahhüde dayanan ev sahibi, dava açmak yerine doğrudan icra dairesinden kiracıya tahliye emri gönderilmesini isteyebilir. Kiracı, tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz hâlinde ev sahibi; taahhüt noter onaylıysa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını, adi yazılı taahhütlerde ise sulh hukuk mahkemesinden tahliye kararı talep eder.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki ayrı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m.352). Bu yol, kiranın sonunda ödenmiş olması hâlinde bile işler; kritik olan ihtarların çekildiği tarihte kiranın gerçekten ödenmemiş olmasıdır.

İhtarlar yazılı olmalıdır; noter şartı yoktur ama noter ihtarnamesi ispat açısından en güvenli yoldur
İki ihtar aynı aya ait kira için verilemez; farklı aylara ilişkin olmalıdır
İhtardan sonra kiranın ödenmesi ihtarı haksız hâle getirmez — geç ödeme yine haklı ihtar sayısına dahildir
Temerrüt yolundan farklı olarak burada 30 günlük ek süre verilmesi gerekmez; iki ihtarın varlığı yeterlidir

Kira Ödenmezse: 30 Günlük İhtar ve İcra Yolu

Kiranın hiç ya da eksik ödenmesi hâlinde ev sahibinin önünde iki ayrı yol vardır. Birincisi TBK m.315'e dayanan fesih yoludur: Kiracıya yazılı bir ihtarla en az 30 gün ödeme süresi verilir; borç bu süre içinde ödenmezse sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir.

İkinci ve uygulamada daha sık tercih edilen yol, İcra ve İflas Kanunu'na göre yürütülen tahliye talepli icra takibidir. Süreç şu adımlarla ilerler:

Ev sahibi, icra dairesinden kiracıya tahliye istemli ödeme emri gönderilmesini talep eder
Ödeme emrini alan kiracının 7 gün itiraz, 30 gün ödeme süresi vardır
Kiracı süresinde itiraz etmez ve borcu ödemezse, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir
Kiracı itiraz ederse ev sahibi, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder

Bu yolun ev sahibi açısından avantajı, alacağın tahsili ile tahliyeyi tek takipte birleştirmesidir. Kiracı açısından kritik nokta ise sürelere uymaktır: 30 gün içinde borcun tamamı takip masraflarıyla birlikte ödenirse tahliye tehlikesi ortadan kalkar.

Zorunlu Arabuluculuk ve Dava Süreci

1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — tahliye, kira tespiti ve kira alacağı davaları dahil — dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı). Arabulucuya gitmeden açılan dava, esasına girilmeden usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmeleri kural olarak üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir. Tarafların bu aşamada anlaşması, aylarca sürecek bir yargılamanın önüne geçebildiği için küçümsenmemelidir.

Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava yolu açılır. Tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yargılamanın ne kadar süreceği; delil durumuna, tanık dinlenip keşif yapılmasına ve mahkemenin iş yüküne göre büyük farklılık gösterir. İhtiyaç davalarında samimiyetin araştırılması, karara karşı istinaf yoluna gidilmesi hâlinde ise süreç belirgin şekilde uzar.

Kira zammı anlaşmazlıklarının tahliye davasına dönüşmemesi için yasal artış tavanını bilmek önemlidir; güncel oranlar ve itiraz yolları için Kira Artış Oranı Rehberi'ne bakabilirsiniz.

Kiracı Savunma Hakları

Tahliye davasında kiracı olarak şu savunmaları yapabilirsiniz:

İhtiyaç gerçek değil: Ev sahibinin başka konutu olduğunu veya ihtiyacın samimi olmadığını ispatlayabilirsiniz
Bildirim sürelerine uyulmamış: İhtarname süreleri kanuna uygun değilse tahliye talebi reddedilebilir
Kira ödenmiş: Kira ödenmemesi sebebiyle açılan davada banka dekontlarıyla ödeme ispatı yapabilirsiniz
Tahliye taahhüdü geçersiz: Sözleşme ile aynı tarihli veya baskı altında imzalatılmış taahhütler itiraz konusu yapılabilir
Yeniden kiralama yasağı: İhtiyaç sebebiyle tahliye sonrası 3 yıl içinde başkasına kiralanmışsa tazminat talep edebilirsiniz
Usul itirazları: Arabulucuya başvurulmadan dava açılmışsa veya dava hak düşürücü süre geçtikten sonra açılmışsa davanın reddini isteyebilirsiniz
İhtarın şekle aykırılığı: Sözlü uyarılar, WhatsApp mesajları veya aynı aya ilişkin mükerrer ihtarlar "haklı ihtar" koşulunu karşılamayabilir

Tahliye kararı kesinleşse bile kiracının mali hakları sona ermez: elektrik, su ve aidat borcu dışında bir alacak yoksa depozitonun iadesini isteyebilirsiniz. Şartları ve süreci Depozito Rehberi'nde adım adım anlattık.

İcra Yoluyla Tahliye

Mahkeme kararı veya tahliye taahhüdü sonrası kiracı evi boşaltmazsa icra yoluyla tahliye süreci başlar:

İcra müdürlüğüne tahliye talebi yapılır
Kiracıya 15 gün süre verilerek ödeme emri/tahliye emri gönderilir
Süre içinde itiraz edilmezse veya ödeme yapılmazsa tahliye gerçekleşir
İcra memuru eşliğinde ev boşaltılır
Eşyalar yediemin deposuna alınabilir

Örnek Senaryolar

Senaryo 1: Ev sahibi "oğlum oturacak" diyor

Ev sahibi açısından: Oğlunun ihtiyacı TBK m.350 kapsamındadır; ancak dönem sonunu bekleyip 1 ay içinde arabuluculuk şartını tamamlayarak dava açması ve ihtiyacı somut delillerle ispat etmesi gerekir. Oğlunun hâlen kirada oturması, nişanlanmış ya da yeni iş nedeniyle şehre taşınacak olması davayı güçlendirir; sırf "ileride oturabilir" düşüncesi yeterli değildir.

Kiracı açısından: Savunmanın merkezinde samimiyet sorgusu vardır: Oğlunun kendi evi var mı, aynı binada boş daire duruyor mu, ev bu sırada ilana çıkarıldı mı? Tahliye gerçekleşirse de iş bitmez — evin 3 yıl içinde başkasına kiralandığını tespit eden eski kiracı, son kira yılı üzerinden hesaplanan tazminatı dava edebilir. Bu yüzden tahliye sonrası evin akıbetini takip etmekte yarar vardır.

Senaryo 2: Kontratla aynı gün imzalatılan tahliye taahhüdü

Kiracı, sözleşme imzalanırken kendisine uzatılan tahliye taahhüdünü de imzalamış; bir yıl sonra ev sahibi taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatıyor ve kiracıya tahliye emri geliyor.

Kiracının yapması gereken, 7 günlük süre içinde icra dairesine itiraz etmektir. İtirazda, taahhüdün kiralananın tesliminden önce — sözleşmeyle aynı gün — imzalatıldığı ve bu nedenle geçersiz olduğu ileri sürülür. Taahhüt adi yazılıysa uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınır ve ispat tartışması orada yürür; noter onaylı bir taahhütte ise kiracının eli çok daha zayıftır. Süresinde itiraz edilmezse tahliye emri kesinleşir ve itiraz hakkı büyük ölçüde kaybedilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürer. Mahkemenin iş yüküne, delil durumuna ve itirazlara bağlı olarak süre değişebilir. Zorunlu arabuluculuk süreci de dava öncesinde gereklidir.

Kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhüt geçersiz sayılabilir. Ayrıca baskı, tehdit veya aldatma yoluyla imzalatılan taahhütler de geçersizdir. Boş tarihli imzalanan taahhütler tartışmalı olup mahkeme değerlendirmesine tabidir.

Hayır, kira sözleşmesi yeni malike karşı da geçerlidir. Yeni malik ancak ihtiyaç şartını karşılıyorsa ve yasal sürelere uyarak (1 ay ihtarname + 6 ay bekleme) tahliye davası açabilir.

Kiracı, kiralanan taşınmazı özenle kullanmak zorundadır (TBK m.316). Komşulara rahatsızlık veya taşınmaza zarar durumunda yazılı uyarı yapılır, devam ederse 30 gün süreli ihtarla sözleşme feshedilebilir.

Tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi halde eski kiracıya son 1 yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalırsınız.

İhtiyaç, yeni malik veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen ev, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Yasak ihlal edilirse eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat davası açabilir.

Hayır. 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurulmadan açılan tahliye davası, esası incelenmeden usulden reddedilir. Görüşmeler kural olarak üç hafta içinde tamamlanır.

Şart değil; ihtarın yazılı olması yeterlidir. Ancak noter ihtarnamesi tebliğ tarihini kesin olarak ispatladığı için en güvenli yoldur. İhtarların aynı kira yılı içinde ve iki farklı aya ait kira bedelleri için çekilmiş olması gerekir; ihtar sonrası yapılan geç ödeme ihtarı haksız hale getirmez.

Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347); bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Süre dolmadan erken çıkan kiracı ise, evin yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu tutulabilir.