Kira Artış Oranı Rehberi

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanacak maksimum zam miktarını belirleyen yasal orandır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesine göre konut ve işyeri kiralarındaki artış, TÜİK TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.

Bu oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜİK verilerine göre belirlenir. Örneğin sözleşmeniz Mart ayında yenileniyorsa, Şubat ayı TÜFE 12 aylık ortalaması tavan oran olarak uygulanır.

TBK 344 Tam Olarak Ne Diyor?

TBK 344'ün ilk fıkrası, yenilenen kira dönemlerinde tarafların anlaştığı artışın ancak bir önceki kira yılına ait TÜFE 12 aylık ortalamasını aşmamak koşuluyla geçerli olacağını söyler. Yani taraflar dilediği oranda anlaşamaz; anlaşma serbestisi tavanla sınırlıdır.

Peki sözleşmede artış oranına hiç yer verilmemişse? Bu durumda da ev sahibi dilediği zammı isteyemez. Kira bedeli, bir önceki yılın TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmemek üzere, taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Kısacası sözleşmede oran yazsa da yazmasa da tavan aynıdır. Kiracı olarak diğer korumalarınızı Kiracı Hakları Rehberi'nde bulabilirsiniz.

Az bilinen bir ayrıntı: Kira bedeli yabancı para üzerinden kararlaştırılmışsa, kural olarak 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Döviz kirası olan işyeri sözleşmelerinde bu hüküm sıkça gözden kaçar.

Güncel Kira Artış Oranı (Temmuz 2026)

Oranın aydan aya nasıl değiştiğini aşağıdaki tabloda görebilirsiniz. Genel fiyat artışlarının alım gücünüzü nasıl etkilediğini merak ediyorsanız enflasyon hesaplayıcımızla TÜFE ve Yİ-ÜFE üzerinden geçmişe dönük karşılaştırma yapabilirsiniz.

Kira Artışı Adım Adım Nasıl Hesaplanır?

1. Yenileme ayınızı belirleyin: Kira sözleşmenizin başlangıç tarihine bakın; artış, sözleşmenin yıl dönümünde uygulanır.
2. Geçerli oranı bulun: Yenileme ayınız için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranını öğrenin (aşağıdaki tabloda son ayların oranları listelenmiştir).
3. Artış tutarını hesaplayın: Mevcut kiranızı oranla çarpıp 100'e bölün.
4. Yeni kirayı bulun: Çıkan artışı mevcut kiraya ekleyin. Sözleşmenizde daha yüksek bir oran yazıyorsa dikkate almayın; tavan olan TÜFE ortalaması uygulanır.

Örnek Hesaplama

Kendi kiranız için aynı hesabı saniyeler içinde yapmak isterseniz kira artış oranı hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz; tutarı ve yenileme ayını girmeniz yeterli.

Aylık Kira Artış Oranları Tablosu

TÜFE 12 aylık ortalama her ay yeniden hesaplandığı için tavan oran da her ay değişir. Aşağıdaki tabloda son ayların oranlarını ve 20.000 ₺ kira için karşılık gelen yeni kira tutarını görebilirsiniz.

Kaynak: TÜİK TÜFE 12 aylık ortalama verileri. Oranlar her ayın ilk günlerinde güncellenir.

%25 Tavanı Dönemi Sona Erdi: Kısa Bir Tarihçe

Haziran 2022 ile Temmuz 2024 arasında konut kiralarında geçici bir düzenleme uygulandı: TÜFE ne olursa olsun, konut kira artışları %25 ile sınırlandırılmıştı. İşyeri kiraları bu dönemde de TÜFE 12 aylık ortalamaya tabi kalmaya devam etti.

Geçici düzenleme uzatılmayınca Temmuz 2024'ten itibaren konut kiraları yeniden TÜFE 12 aylık ortalama tavanına döndü. Bugün hem konut hem işyeri kiralarında geçerli tek sınır budur. %25 döneminde piyasa kirasının belirgin şekilde altında kalan sözleşmelerde ev sahiplerinin kira tespit davasına yönelmesi bu geçişin en görünür sonuçlarından biri oldu.

Kiracı Hakları

Ev Sahibi Tavandan Fazla Artış İsterse Ne Yapmalısınız?

Uygulamada en sık yaşanan uyuşmazlık, ev sahibinin yasal tavanın üzerinde bir zam dayatmasıdır. Böyle bir taleple karşılaştığınızda izleyebileceğiniz yol şudur:

1. Yasal oranı hesaplayıp yazılı yanıt verin: Tavan oranı ve buna karşılık gelen yeni kirayı hesaplayın; ev sahibine yazılı olarak (mesaj, e-posta veya noter ihtarnamesi) bildirin. Noter ihtarnamesi ispat gücü en yüksek yöntemdir.
2. Kiranızı yasal oranla ödemeye devam edin: Yeni dönemde, tavana göre artırılmış tutarı banka üzerinden, açıklamaya "kira bedeli" yazarak yatırın. Kirayı hiç ödememek sizi temerrüde düşürür ve tahliye riski doğurur.
3. Fazla ödeme yaptıysanız iade isteyin: Tavanın üzerinde ödediğiniz tutarlar sebepsiz zenginleşme sayılır; 5 yıllık zamanaşımı içinde iadesini talep edebilirsiniz.
4. Arabuluculuğa başvurun: 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı). Uyuşmazlıkların önemli bir kısmı bu aşamada çözülür.
5. Sulh hukuk mahkemesine gidin: Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.

Kira Tespit Davası: 5 Yıl Kuralı

TÜFE tavanı sonsuza kadar geçerli değildir. TBK 344/3'e göre 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya 5 yıldan sonra yenilenen kira dönemlerinde hâkim, kira bedelini TÜFE ortalaması, emsal kira bedelleri ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeniden belirleyebilir. Bu belirlemede tavan oranla bağlı kalınmaz; kira, rayice yaklaştırılabilir.

Kira tespit davasını hem ev sahibi hem kiracı açabilir. Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Mahkemeler uzun süredir oturan kiracı lehine, emsal bedelden belirli bir hakkaniyet indirimi uygulama eğilimindedir. Ev sahibi tarafının bakış açısı ve hakları için Ev Sahibi Hakları Rehberi'ne göz atabilirsiniz.

Yenilenen Sözleşme mi, Yeni Kiracı mı?

TÜFE tavanı yalnızca mevcut kiracıyla devam eden sözleşmenin yenilenmesinde uygulanır. Ev boşaldıktan sonra yeni bir kiracıyla yapılan sözleşmede kira bedeli tamamen serbest pazarlıkla belirlenir; herhangi bir oran sınırı yoktur.

Bu fark, kimi ev sahiplerini mevcut kiracıyı çıkarıp evi yeni kiracıya daha yüksek bedelle vermeye teşvik edebiliyor. Ancak tahliye yalnızca kanunda sayılan sebeplerle mümkündür; salt daha yüksek kira almak isteği geçerli bir tahliye sebebi değildir.

Örnek Senaryolar

Sık Sorulan Sorular

Yasal Dayanak