Ev Sahibi Hakları Rehberi

Türk Borçlar Kanunu kapsamında ev sahibi olarak sahip olduğunuz yasal hakları öğrenin. Tahliye sebepleri, kira artışı, kira tespit davası ve yeni malik hakları hakkında bilmeniz gereken her şey.

Son güncelleme: Mart 2026

Temel Ev Sahibi Hakları

Kira Artış Hakkı

Her yıl sözleşme yenileme döneminde TÜFE 12 aylık ortalama oranında kira artışı yapabilirsiniz. Bu oranı Kira Artış Hesaplama aracımızla öğrenebilirsiniz.

Tahliye Hakkı

Kanunda belirtilen haklı sebeplerden biri varsa kiracınızı tahliye ettirebilirsiniz. İhtiyaç, esaslı tadilat, kira ödememesi ve 10 yıllık uzama başlıca tahliye sebepleridir.

Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesi 5 yılı aştığında kira tespit davası açarak mahkemeden emsal kira bedeli belirlenmesini talep edebilirsiniz.

Depozito Hakkı

Kiracıdan en fazla 3 aylık kira tutarında depozito alabilirsiniz. Tahliye sonrası hasar veya borç varsa depozitodan kesinti yapma hakkınız vardır.

Kiracıyı Tahliye Etme Sebepleri

1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m.350)

Kendiniz, eşiniz, alt soyunuz (çocuklar), üst soyunuz (anne-baba) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğunuz kişiler için konut veya işyeri ihtiyacınız varsa tahliye davası açabilirsiniz. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Tahliye sonrası 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız.

2. Yeni Malik Tahliyesi (TBK m.351)

Evi satın aldıysanız, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname çekmeniz gerekir. Ardından edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. İhtiyaç şartının burada da karşılanması gerekir.

3. Esaslı Tadilat ve Yeniden İnşa (TBK m.350)

Kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım gerekiyorsa ve bu onarım sırasında taşınmazın kullanımı imkansızsa tahliye davası açabilirsiniz. Tadilat projesinin belgelenmesi gerekir.

4. Kira Ödenmemesi (TBK m.315)

Kiracı kirasını ödemezse, yazılı olarak en az 30 gün süre vererek ihtarname çekmeniz gerekir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir ve tahliye davası açabilirsiniz. Bir kira döneminde iki haklı ihtar çekilmişse, dönem sonunda tahliye davası açma hakkınız doğar.

5. 10 Yılı Aşan Kira Sözleşmeleri (TBK m.347)

Kira sözleşmesinin uzama süresi 10 yılı aştığında, herhangi bir sebep göstermeksizin uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilirsiniz.

Tahliye sebepleri ve süreçleri hakkında daha detaylı bilgi için Tahliye Rehberimize bakabilirsiniz.

Kira Tespit Davası (5 Yıl Sonra)

Kira sözleşmesi 5 yıldan uzun sürdüğünde, ev sahibi olarak mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz. Mahkeme şu faktörleri dikkate alır:

Bölgedeki emsal kira bedelleri
TÜFE oranı
Taşınmazın özellikleri ve konumu
Hakkaniyete uygun denge

Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Yeni Malik (Evi Satın Alan) Hakları

Kiracılı bir evi satın aldığınızda izlemeniz gereken süreç:

Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekin
İhtarnamede kendinizin veya yakınlarınızın konut/işyeri ihtiyacını belirtin
Edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açma hakkınız doğar
1 aylık ihtarname süresini kaçırırsanız, genel tahliye kuralları geçerli olur

İhtarname Çekme Süreci

Tahliye veya kira ödeme uyarısı için ihtarname çekmek istediğinizde:

İhtarname noter aracılığıyla gönderilmelidir
İhtarnamede tahliye sebebi, süre ve yasal dayanak açıkça belirtilmelidir
Kira ödenmemesi halinde en az 30 gün süre verilmelidir
İhtarname masrafı genellikle 500-1.500 TL arasındadır
İhtarname tebliğ tarihi önemlidir, süreler tebliğ ile başlar

Örnek Senaryolar

Senaryo 1: 12 yıldır kiracı olan kişiye çıkmasını söylemek istiyorum.

Sonuç: 10 yılı aşan sözleşmelerde TBK m.347'ye göre sebep göstermeksizin fesih mümkündür. Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim yapmanız gerekir.

Senaryo 2: Kiracım 3 aydır kira ödemiyor.

Sonuç: 30 gün süreli ihtarname çekin. Süre dolduğunda ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilirsiniz. Ayrıca bir kira döneminde 2 haklı ihtar çekildiyse dönem sonunda tahliye davası açma hakkınız doğar.

Senaryo 3: 7 yıllık kiracımın kirası çok düşük kaldı, piyasa rayicine çıkarmak istiyorum.

Sonuç: 5 yılı aştığı için kira tespit davası açabilirsiniz. Mahkeme emsal kiraları ve TÜFE oranını dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyecektir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kanunda belirtilen haklı sebeplerden biri varsa: (1) Kendiniz veya yakınlarınız için konut/işyeri ihtiyacı, (2) Esaslı tadilat/yeniden inşa, (3) Kiranın ödenmemesi (30 gün süreli ihtardan sonra), (4) 10 yılı aşan sözleşmelerde sebepsiz fesih. Detaylı bilgi için Tahliye Rehberimize bakabilirsiniz.

Kira sözleşmesi 5 yılı aştığında kira tespit davası açabilirsiniz. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu sürede kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır.

Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla ihtarname çekmelisiniz. Ardından edinme tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz. İhtiyaç şartının karşılanması gerekir.

Kiracı, kiralanan taşınmazı özenle kullanmak zorundadır (TBK m.316). Komşulara rahatsızlık verme veya taşınmaza zarar verme durumunda yazılı uyarı yapın. Devam ederse 30 gün süreli ihtarname çekerek sözleşmeyi feshedebilirsiniz.

İhtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiyseniz, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsınız. Aksi halde eski kiracı tazminat davası açabilir.

En fazla 3 aylık kira tutarında depozito alabilirsiniz. Depozitoyu bankaya yatırmanız zorunludur (TBK m.342). Tahliye sonrası hasar veya borç varsa kesinti yapabilir, aksi halde 3 ay içinde iade etmelisiniz.