Depozito Rehberi

Kira depozitosu (güvence bedeli) hakkında bilmeniz gereken her şey: yasal sınır, bankaya yatırma zorunluluğu, iade koşulları ve hasar kesintisi kuralları.

Son güncelleme: Temmuz 2026

Depozito Temel Kuralları

Yasal Sınır

TBK Madde 342'ye göre depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Bu sınırın üzerinde depozito talep edilemez.

Bankaya Yatırma Zorunluluğu

Depozito vadeli mevduat hesabına yatırılmak zorundadır. Ev sahibi depozitoyu kendi hesabında tutamaz. Faiz kiracıya aittir.

İade Süresi

Tahliye sonrası ev sahibi 3 ay içinde depozito üzerinde hak iddia edebilir. 3 ay içinde dava açılmazsa veya icra takibi başlatılmazsa depozito kiracıya iade edilir.

Hasar Kesintisi

Ev sahibi, tahliye sonrası evdeki kiracının kusurlu davranışından kaynaklanan hasarlar için depozitodan kesinti yapabilir. Normal aşınma ve yıpranma kesinti sebebi değildir.

TBK 342 Ne Diyor? Depozitonun Yasal Çerçevesi

Depozitonun kanundaki adı güvence bedelidir ve konuyu düzenleyen tek hüküm, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesidir. Madde üç temel kural koyar: Güvence bedeli en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir; para olarak verilecekse ev sahibinin eline değil, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibine veya mahkeme kararına dayanarak öder.

Üç aylık sınır emredici bir kuraldır: Sözleşmeye "altı aylık depozito alınır" yazılsa bile aşan kısım geçersizdir ve iadesi istenebilir. Depozito ayrıca sözleşme kurulurken bir kez belirlenir; her yıl kira zammı yapıldı diye kendiliğinden yükselmez. Yıllık artışın tavanını Kira Artış Oranı Rehberi'nde ayrıntılı anlattık.

Kağıt üstü ile uygulama arasındaki fark: Kanun banka hesabını şart koşsa da uygulamada depozitoların büyük bölümü elden veriliyor. Elden verilen depozito kanunun koruma mekanizmasının dışında kalır: Faiz işlemez, para ev sahibinin tasarrufuna geçer ve iade aşamasında "verdim" demeniz yetmez, ispat etmeniz gerekir. Ödemeyi mutlaka banka havalesiyle, açıklamasına "güvence bedeli" yazarak yapın. Kiracı olarak diğer korumalarınızı Kiracı Hakları Rehberi'nde bulabilirsiniz.

Depozito Nasıl Yatırılmalı?

TBK Madde 342 uyarınca depozito şu şekilde korunmalıdır:

Kiracı ve ev sahibi birlikte bankaya giderek ortak vadeli mevduat hesabı açar
Depozito bu hesaba yatırılır ve her iki tarafın onayı olmadan çekilemez
Hesapta biriken faiz kiracıya aittir
Tahliye sonrası her iki tarafın anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla çekilebilir

Uyarı: Uygulamada birçok ev sahibi depozitoyu elden alıp bankaya yatırmamaktadır. Bu durumda kiracının depozitoyu elden verdiğini ispatlaması zorlaşır. Mutlaka banka aracılığıyla veya makbuz karşılığı ödeme yapın.

Eve Girerken ve Çıkarken Kanıt Toplama Listesi

Depozito uyuşmazlıklarının kaderini çoğu zaman hukuki bilgi değil, elde tutulan belgeler belirler. İspat açısından en kritik iki an vardır: evi teslim aldığınız gün ve teslim ettiğiniz gün. Bu iki günde belgelemeye ayıracağınız on beş dakika, aylarca sürebilecek bir tartışmayı baştan bitirebilir.

Taşınırken (Evi Teslim Alırken)

Giriş tutanağı düzenleyin: Evin mevcut durumu, varsa kusur ve eksikler madde madde yazılsın, iki taraf imzalasın
Her odayı tarih damgalı fotoğraf ve videoyla kaydedin
Elektrik, su ve doğalgaz sayaç okumalarını not edin
Eşyalı kiralamada demirbaş listesi çıkarın
Depozitoyu banka üzerinden ödeyin, dekontu saklayın

Çıkarken (Evi Teslim Ederken)

Ev boşaldıktan sonra aynı açılardan yeniden fotoğraf ve video çekin
Anahtar teslimini imzalı tutanağa bağlayın; tutanağa tarih ve evin durumu yazılsın
Son sayaç okumalarını kaydedip abonelikleri kapatın
Teslimi mümkünse ev sahibi veya temsilcisiyle birlikte yapın

Tahliye bildirimleri, süreler ve teslim tutanağının ayrıntıları için Tahliye Rehberi'ne göz atabilirsiniz.

Depozito İade Süreci

Depozito bankadaki güvence hesabında duruyorsa iade takvimi kanunda bellidir. Elden verilen depozitolarda ise yazılı bir süre yoktur; ev sahibinin evi kontrol edip makul bir süre içinde — uygulamada genellikle birkaç hafta kabul edilir — parayı iade etmesi beklenir. Süreç tipik olarak şu adımlarla ilerler:

Evi Boşaltın ve Anahtar Teslim Edin

Evi temiz ve orijinal durumuna yakın bırakın. Anahtar teslimini tutanakla belgeleyin. Tutanakta evin durumu, sayaç okumaları ve varsa hasarlar belirtilmelidir.

3 Aylık Bekleme Süresi

Ev sahibinin tahliyeden itibaren 3 ay içinde depozito üzerinde hak iddia etme (dava açma veya icra takibi başlatma) hakkı vardır.

Depozitoyu Geri Alın

3 ay içinde hak iddia edilmezse, bankaya başvurarak depozitonuzu geri alabilirsiniz. Anlaşma sağlanırsa daha erken de çekilebilir.

İade Gecikirse İhtarname Çekin

Ev sahibi oyalıyorsa noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektupla ödeme için süre verin; süre sonunda yasal yollara başvuracağınızı ve faiz işletileceğini belirtin. Yazılı talep, sonraki tüm aşamaların ispat temelidir.

Hasar Kesintisi Kuralları

Kesinti Yapılamaz

Normal aşınma ve yıpranma (boya solması vb.)
Doğal eskime (musluk contası, kapı menteşesi)
Ev sahibinin bilgisi dahilindeki değişiklikler
Yapısal sorunlardan kaynaklanan hasarlar

Kesinti Yapılabilir

Kiracının kasıtlı veya ihmalkar davranışından kaynaklanan hasarlar
Duvarda büyük delikler, kırık camlar
Ödenmeyen kira veya fatura borçları
İzinsiz yapılan kalıcı değişiklikler

Ev sahibi kesinti yapmak istiyorsa hasarı fotoğraf ve raporla belgelemelidir. Anlaşmazlık durumunda mahkeme bilirkişi atar.

Olağan Yıpranma mı, Hasar mı? Somut Örnekler

Uyuşmazlıkların büyük bölümü bu ayrımdan doğar. Kiracı evi teslim aldığı gibi geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskimeler bu yükümlülüğün dışındadır. Zamanla ve normal yaşamla kendiliğinden oluşan değer kaybı (amortisman) ev sahibinin katlanması gereken bir maliyettir; kiracının kusuruyla ortaya çıkan zarar ise depozitodan karşılanabilir.

Durum	Nitelik	Depozitodan Kesinti
Duvar boyasının solması, hafif kirlenme	Olağan yıpranma	Yapılamaz
Duvarda yumruk büyüklüğünde delik	Hasar	Yapılabilir
Tablo ve perde askısı için açılan küçük delikler	Olağan yıpranma	Yapılamaz
Parkenin günlük kullanımla matlaşması	Olağan yıpranma	Yapılamaz
Parkede derin çizik, kırılma veya ihmalden su kabarması	Hasar	Yapılabilir
Musluk contası ve menteşelerin eskimesi	Olağan yıpranma	Yapılamaz
Kırık cam, çatlak lavabo, kırılan fayans	Hasar	Yapılabilir
Halı ve zeminin ayak trafiğiyle aşınması	Olağan yıpranma	Yapılamaz

Sınır her zaman keskin değildir. Tereddütlü durumlarda mahkeme, bilirkişi incelemesiyle zararın normal kullanımdan mı kiracı kusurundan mı kaynaklandığını tespit ettirir. Kiracılık süresi de değerlendirmede hesaba katılır: On yıl oturulan bir evde boyanın yenilenmesi zaten kaçınılmaz bir masraftır ve kiracıya yüklenemez.

Depozitoyu Geri Alamıyorsam Ne Yapmalıyım?

Yazılı talep gönderin: Ev sahibine noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektupla depozitonuzun iadesini talep edin; makul bir ödeme süresi tanıyın ve süre sonunda faiz işletileceğini belirtin
Arabuluculuğa başvurun: 1 Eylül 2023'ten bu yana kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (dava şartı). Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurmanız yeterlidir; anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge ilam niteliğindedir ve doğrudan icraya konulabilir
Sulh hukuk mahkemesinde dava açın: Arabuluculukta anlaşma çıkmazsa görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Giriş-çıkış tutanakları, fotoğraflar ve ödeme dekontu bu davanın en güçlü delilleridir
İcra takibi seçeneğini değerlendirin: Dava yerine ilamsız icra takibi de başlatılabilir. Ev sahibi ödeme emrine itiraz ederse itirazın iptali davası gündeme gelir; itirazın haksız çıkması halinde ev sahibi ayrıca icra inkar tazminatı ödeyebilir
Faiz talep edin: Depozito alacağınıza temerrüt tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesini hem ihtarnamede hem dava ve takip taleplerinde açıkça isteyin

Ev Sahibi Gözünden: Haklı Kesinti Nasıl Yapılır?

Madalyonun öbür yüzünü de yazmak gerekir: Kiracı evi hasarlı bırakmış, kira veya fatura borcu bırakmışsa depozitodan kesinti yapmak ev sahibinin meşru hakkıdır. Ancak bu hakkın mahkeme önünde ayakta kalması tamamen belgelemeye bağlıdır:

Tahliye günü kiracıyla ortak teslim tutanağı tutun; kiracı imzadan kaçınırsa durumu tanıklarla kayıt altına alın
Hasarları tarih damgalı fotoğraf ve videoyla belgeleyin
Ciddi hasarlarda mahkemeden delil tespiti isteyin: Bilirkişi hasarı yerinde inceler, düzenlenen rapor ileride en güçlü delil olur
Onarım yaptırdıysanız fatura ve fişleri saklayın; kesinti ancak gerçek zarar tutarıyla sınırlı olabilir
Depozito bankadaki güvence hesabındaysa, tahliyeden itibaren 3 ay içinde dava açtığınızı veya icra takibi başlattığınızı bankaya bildirin; aksi halde banka parayı kiracıya öder

Tahliye, kira alacağı ve sözleşmenin sona ermesi gibi diğer haklarınız için Ev Sahibi Hakları Rehberi'ni inceleyebilirsiniz.

Örnek Senaryolar

Senaryo 1: 20.000 TL kira ödüyorum, ev sahibi 80.000 TL depozito istiyor.

Sonuç: Yasal sınır 3 aylık kira = 60.000 TL'dir. 80.000 TL talep edilemez, en fazla 60.000 TL depozito verebilirsiniz.

Senaryo 2: 2 aylık kira tutarında depozito verdim, evi boşalttım; ev sahibi "boya yaptıracağım" diyerek depozitomu iade etmiyor.

Sonuç: Boya solması olağan yıpranmadır ve kesinti sebebi olamaz. İzlenecek yol: Önce noter ihtarnamesiyle ödeme süresi verin; ödeme gelmezse arabuluculuk bürosuna başvurun, anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açın veya icra takibi başlatın. Teslim tutanağınız ve fotoğraflarınız varsa eliniz güçlüdür; faiz talebini eklemeyi unutmayın.

Senaryo 3: Depozitomu ev sahibine elden verdim, makbuz almadım. Şimdi vermediğimi iddia ediyor.

Sonuç: İspat yükü sizde olduğundan zor bir durum. Tanık, mesajlaşma kayıtları veya banka havalesi gibi dolaylı deliller kullanılabilir. Gelecekte mutlaka banka aracılığıyla ödeme yapın.

Senaryo 4: Evden çıkacağım; son ay kiramı ödemeyip "depozitodan düşersiniz" demek istiyorum.

Sonuç: Riskli bir yol. Depozito kira borcunun değil, olası zararların güvencesidir; kiracı tek taraflı takas yapamaz. Ödenmeyen son ay kirası temerrüt oluşturur ve ev sahibine ihtar imkanı verir. Bu yöntemi ancak ev sahibiyle yazılı olarak anlaşırsanız kullanın.

Sıkça Sorulan Sorular

TBK Madde 342'ye göre depozito (güvence bedeli) en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Bu sınırın üzerinde depozito talep edilemez.

Evet. Kanuna göre depozito vadeli mevduat hesabına yatırılmalıdır. Uygulamada elden alınan depozitolar yaygın olsa da bu yöntem hem kiracı hem ev sahibi için risk oluşturur.

Tahliye sonrası ev sahibi 3 ay içinde depozito üzerinde hak iddia edebilir (dava veya icra yoluyla). 3 ay içinde hak iddia edilmezse kiracı bankadan depozitoyu çekebilir. Taraflar anlaşırsa daha erken de iade mümkündür.

Sadece kiracının kusurlu davranışından kaynaklanan hasarlar ve ödenmeyen borçlar için kesinti yapılabilir. Normal aşınma ve yıpranma (boya solması, doğal eskime) kesinti sebebi değildir. Kesinti miktarı belgelenmelidir.

Kural olarak hayır. Boyanın zamanla solması ve olağan kirlenme normal yıpranmadır; ev sahibi bunun için kesinti yapamaz. Duvarlar olağan kullanımın ötesinde zarar görmüşse (büyük delikler, çıkmayan lekeler, izinsiz aşırı boyama gibi) yalnızca bu zararın giderim bedeli kesilebilir.

Kendiliğinden sayılmaz. Depozito kira borcunun değil, olası hasar ve alacakların güvencesidir; kiracı tek taraflı olarak son ay kirasını depozitodan düşemez. Ancak taraflar yazılı olarak anlaşırsa depozito son ay kirasına mahsup edilebilir.

Kiracıya aittir. TBK m.342 uyarınca bankadaki vadeli tasarruf hesabında işleyen faiz, iade sırasında ana parayla birlikte kiracıya ödenir. Elden verilen depozitolarda fiilen faiz işlemez; bu da elden ödemenin dezavantajlarından biridir.

Hayır. Depozito sözleşme kurulurken bir kez belirlenir; yıllık kira artışı yapıldı diye kendiliğinden yükselmez. Ev sahibi yenileme döneminde depozito farkı talep ederse kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.

Evet, TBK m.342 kapsamında depozito yerine banka teminat mektubu veya kefalet de kabul edilebilir. Ancak bu konuda ev sahibinin onayı gerekir.