Tapu Harç Hesaplama
492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında gayrimenkul alım satım işlemlerinde ödenmesi gereken tapu harcını, ipotek harcını ve bölgeye göre döner sermaye bedelini hesaplayın. Konut, işyeri, arsa ve arazi devir işlemlerinde alıcı ve satıcının ödemesi gereken tüm masrafları öğrenin.
Son güncelleme: Mart 2026
Satış bedeli, emlak vergisi değerinin altında olamaz.
Döner sermaye bedeli, tapu müdürlüğünün bulunduğu bölgeye göre değişir.
Tapu harcı, gayrimenkul satış bedelinin %2'si oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Döner sermaye bedeli bölgeye göre değişir.
Tapu Harç Oranları
| İşlem Türü | Oran | Matrah |
|---|---|---|
| Alıcı Tapu Harcı | %2 | Satış bedeli |
| Satıcı Tapu Harcı | %2 | Satış bedeli |
| Toplam Alım-Satım Harcı | %4 | Satış bedeli |
| İpotek Tesisi Harcı | Binde 4,55 | Kredi tutarı |
| İpotek Derece Değişikliği | Binde 2,27 | Borç miktarı |
| Kat İrtifakı Tesisi | Binde 9,1 | Arsa payı değeri |
Döner Sermaye Bedeli ve Yöresel Katsayılar
Döner sermaye bedeli, TKGM tarafından belirlenen baz ücrete yöresel katsayı uygulanarak hesaplanır. Baz hizmet bedeli 2.227 ₺, ilave hizmet bedeli 307 ₺ olmak üzere toplam baz tutar 2.534 ₺'dir. Nihai tutar = 2.534 ₺ × Yöresel Katsayı formülüyle bulunur. Döner sermaye bedeli tapu müdürlüğünde işlem sırasında peşin olarak ödenir ve tapu harcından ayrı bir kalemdir. Bu tutar her yıl güncellenir; tapu işlemi planlayanlar güncel katsayıları kontrol etmelidir.
| Bölge | Katsayı | Yaklaşık Tutar |
|---|---|---|
| İstanbul, Ankara, İzmir | ×2.64 | 6.690 ₺ |
| Antalya, Bursa, Kocaeli, Mersin, Muğla | ×2.00 | 5.068 ₺ |
| Diğer Büyükşehirler | ×1.50 | 3.801 ₺ |
| İl Merkezleri | ×1.00 | 2.534 ₺ |
| İlçeler | ×0.75 | 1.901 ₺ |
Katsayılar TKGM 2026 Tarife Cetveli'ne göre yaklaşık değerlerdir. Kesin tutarlar tapu müdürlüğünde işlem sırasında belirlenir.
Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bedel Beyanı
Satış bedeli tapuda emlak vergisi değerinin altında beyan edilemez. Düşük gösterilmesi halinde vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır.
Ödeme Zamanı
Tapu harcı, tapu müdürlüğünde satış işlemi yapılmadan önce ödenir. Harç ödenmeden devir işlemi gerçekleştirilemez. Ödeme banka veya vergi dairesi aracılığıyla yapılır.
İpotek Harcı
Konut kredisi kullanıldığında ipotek tesis harcı, kredi tutarı üzerinden binde 4,55 oranında hesaplanır. Tacirler arası ipotek işlemlerinde %50 indirim uygulanır.
KDV Durumu
Sıfır konut alımında %1 veya %20 KDV ayrıca ödenir (m²'ye göre). İkinci el konut satışında KDV yoktur. Tapu harcı, KDV'den bağımsız olarak hesaplanır.
Tapu İşlemlerinde Sık Yapılan Hatalar
Satış Bedelini Düşük Göstermek
Tapu harcını azaltmak için satış bedelini tapuda düşük beyan etmek yaygın bir hatadır. Maliye denetimlerinde gerçek bedel tespit edilirse vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır. Ayrıca alıcı ileride satış yaparken düşük bedel üzerinden kazanç hesaplanacağından ek vergi yükü doğar.
Döner Sermaye Bedelini Hesaba Katmamak
Alıcılar genellikle sadece %2 tapu harcını hesaplar ancak döner sermaye bedelini unutur. Büyükşehirlerde döner sermaye 5.000-6.700 TL arasında olabilir ve bu tutar tapu müdürlüğünde işlem sırasında ödenmesi gerekir.
İpotek Harcını Hesaplamamak
Konut kredisi kullananlar, kredi tutarı üzerinden binde 4,55 oranında ipotek tesis harcı ödemek zorundadır. 2.000.000 TL kredi için bu tutar 9.100 TL'dir. Kredi kullanmayı planlıyorsanız bu maliyeti mutlaka bütçenize ekleyin.
Örnek Hesaplama
Senaryo: 3.000.000 TL'ye konut satın alma, 2.000.000 TL konut kredisi kullanımı.
- 1.Alıcı tapu harcı: 3.000.000 ₺ × %2 = 60.000 ₺
- 2.Satıcı tapu harcı: 3.000.000 ₺ × %2 = 60.000 ₺
- 3.İpotek tesis harcı: 2.000.000 ₺ × ‰4,55 = 9.100 ₺
- 4.Döner sermaye bedeli: 2.534 ₺ (il merkezi katsayısı ile)
- 5.Alıcının toplam maliyeti: 60.000 + 9.100 + 2.534 = 71.634 ₺
Not: Satıcının ödeyeceği toplam harç 60.000 ₺'dir. Uygulamada genellikle tüm masraflar alıcıya yansıtılır.