Kira Geliri Beyannamesi 2026: Hesaplama, İstisna ve Beyan Rehberi

Kira Geliri Olan Ev Sahipleri Dikkat: Beyanname Dönemi Başladı

Mart ayı, kira geliri elde eden ev sahipleri için beyanname zamanı demek. 2025 yılında konut veya işyeri kirası alan herkes, 1–31 Mart 2026 tarihleri arasında gelir vergisi beyannamesini vermek zorunda olabilir. Peki hangi durumlarda beyanname verilir, istisna tutarı ne kadar, vergi nasıl hesaplanır? Bu rehberde 2026 kira geliri beyannamesiyle ilgili tüm detayları adım adım açıklıyoruz.

Kira geliri vergisi, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) kapsamında "gayrimenkul sermaye iradı" olarak vergilendirilir. Konut ve işyeri kiraları için farklı kurallar geçerlidir; istisna tutarları, stopaj uygulaması ve beyan sınırları birbirinden ayrılır. Doğru bildirimi yapmak hem cezalardan korunmanızı sağlar hem de yasal gider indirimleriyle vergi yükünüzü hafifletir.

Kimler Kira Geliri Beyannamesi Verecek?

2025 yılında gayrimenkul kirası elde eden gerçek kişiler, aşağıdaki koşullara göre beyanname vermek zorundadır:

Konut Kira Geliri

• 2025 yılı konut kira geliri istisna tutarı: 47.000 TL
• Yıllık toplam konut kira geliriniz 47.000 TL'yi aşıyorsa beyanname vermeniz gerekir
• 47.000 TL ve altında kalan konut kira geliri için beyanname verilmez

İşyeri Kira Geliri

• İşyeri kiralarında konut istisnası uygulanmaz
• Kiracı (şirket veya belirli gerçek kişiler), kira ödemesinden %20 stopaj (gelir vergisi tevkifatı) keser
• 2025 yılında yalnızca stopajlı işyeri kira geliriniz varsa ve brüt toplam 330.000 TL'yi aşmıyorsa beyanname vermeniz gerekmez
• 330.000 TL'yi aşarsa tüm işyeri kira geliri beyan edilir; kesilen stopajlar hesaplanan vergiden mahsup edilir

Hem Konut Hem İşyeri Geliri Olanlar

Hem konut hem işyeri kira geliriniz varsa dikkatli olmanız gereken bir eşik hesabı vardır:

1. Konut kira gelirinden 47.000 TL istisna düşülür
2. Kalan konut geliri + brüt işyeri kira geliri toplamı 330.000 TL'yi aşarsa her iki gelir de beyan edilir
3. İşyeri kirasından kesilen stopajlar, hesaplanan vergiden düşülür

Tevkifatsız (Stopajsız) Kira Geliri

Kiracınız stopaj kesintisi yapmayan bir gerçek kişiyse (örneğin konut kiracınız) ve kira geliri konut istisnası kapsamına girmiyorsa, 18.000 TL beyan sınırı uygulanır. Bu sınırı aşan tevkifatsız gelirler mutlaka beyan edilmelidir.

Dikkat: Beyanname vermesi gerekirken vermeyenler veya eksik beyan edenler, 47.000 TL'lik konut istisnasından tamamen yararlanma hakkını kaybeder. Bu durumda vergi tüm kira geliri üzerinden hesaplanır.

Konut Kira Geliri İstisnası: 47.000 TL Kuralları

2025 yılı konut kira geliri istisnası 47.000 TL olarak belirlenmiştir. 2026 gelir yılı için bu tutar 58.000 TL'ye yükseltilmiştir. Mart 2026'da vereceğiniz beyannamede 2025 gelirleri için 47.000 TL'lik istisna geçerlidir.

İstisnadan Kimler Yararlanamaz?

Aşağıdaki durumlardan biri varsa 47.000 TL'lik mesken istisnasından yararlanamazsınız:

1. Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı nedeniyle gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda olanlar
2. Beyan edilmesi gereken geliri beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler (istisna hakkı tamamen kaybedilir)
3. Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançların gayrisafi tutarları toplamı 1.200.000 TL'yi aşanlar (2025 yılı için)

Birden Fazla Konut Kiralayanlar

Birden fazla konutunuzu kiraya verdiyseniz, istisna yalnızca bir kez uygulanır. Tüm konutlardan elde ettiğiniz toplam kira gelirinden yalnızca 47.000 TL düşülür; her konut için ayrı istisna söz konusu değildir. Tüm konut kira gelirleri beyannamede tek kalem olarak gösterilir.

Hisseli Mülk Sahipliği

Bir gayrimenkulün birden fazla sahibi varsa, her hissedar kendi payına düşen kira gelirini ayrı ayrı beyan eder. Her hissedar istisnadan bağımsız olarak yararlanabilir.

Gider Yöntemi Seçimi: Götürü mü, Gerçek mi?

Kira gelirinden düşülebilecek giderler için iki yöntem bulunur. Doğru yöntemi seçmek, ödeyeceğiniz vergiyi doğrudan etkiler.

Götürü Gider Yöntemi (%15)

• Kira gelirinin (istisnadan sonra kalan kısmın) %15'i otomatik olarak gider kabul edilir
• Herhangi bir belge sunmanıza gerek yoktur
• Basit ve pratik bir yöntemdir
• Gerçek giderleri düşük olan mülk sahipleri için avantajlıdır

Götürü gider hesaplama örneği:

Gerçek Gider Yöntemi

Gerçek gider yönteminde, kiraya verilen gayrimenkul için yaptığınız masrafları belgeli olarak düşersiniz. Giderlerin fazla olduğu durumlarda vergi avantajı sağlar.

İndirilebilecek giderler:

• Kiraya verilen mülk için ödenen banka kredi faizleri (yalnızca faiz, anapara hariç)
• Aidat ve site giderleri (kiraya veren tarafından ödeniyorsa)
• Sigorta primleri (DASK, konut sigortası)
• Emlak vergisi
• Bakım, onarım ve tadilat giderleri
• Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri (kiraya veren ödüyorsa)
• Amortisman (bina maliyet bedelinin %2'si)
• Son 5 yıl içinde alınmış gayrimenkullerde alış bedelinin %5'i (istisnaya isabet eden kısım hariç)
• Kiraya verenin kendisi başka bir evde kiracıysa, ödediği kira bedeli (orantılı olarak)

Önemli Kural — Gider Oranlanması: Gerçek gider yönteminde, istisna edilen kısma isabet eden giderler indirilemez. Örneğin toplam kira gelirinizin %26'sı istisnaya isabet ediyorsa, giderlerinizin de yalnızca %74'ünü indirebilirsiniz.

2 Yıl Kuralı: Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, 2 yıl geçmedikçe tekrar götürü gider yöntemine dönemezler. Aynı şekilde tüm mülkleriniz için aynı yöntemi seçmek zorundasınız; bir mülk için götürü, diğeri için gerçek gider yöntemi uygulanamaz.

Hangi Yöntem Daha Avantajlı?

Karar vermeden önce her iki yöntemle de vergini hesaplayarak karşılaştırma yapmanızı öneriyoruz. Sitemizde bulunan Kira Geliri Vergisi Hesaplama aracımızla her iki yöntemi de kolayca karşılaştırabilirsiniz.

2025 Gelir Vergisi Dilimleri (Mart 2026 Beyanı İçin)

Kira geliri, beyannameli gelirler için belirlenen aşağıdaki tarife üzerinden vergilendirilir:

Bu dilimler 2025 yılı beyannameli gelirler (kira, serbest meslek vb.) için geçerlidir. Ücret gelirleri için farklı bir tarife uygulanır.

Vergi Hesaplama Örneği

Yıllık 240.000 TL konut kira geliri olan, götürü gider yöntemini tercih eden bir ev sahibi için:

Bu örnekte ev sahibi, 240.000 TL kira geliri üzerinden yaklaşık 25.400 TL vergi ödeyecektir. Efektif vergi oranı yaklaşık %10,6 olur.

Beyanname Nasıl Verilir? (Adım Adım)

Yöntem 1: GİB Hazır Beyan Sistemi (En Kolay)

En yaygın ve pratik yöntem, Gelir İdaresi Başkanlığı'nın (GİB) Hazır Beyan Sistemi'dir:

1. hazirbeyan.gib.gov.tr adresine gidin
2. e-Devlet şifresi veya GİB kullanıcı bilgileriyle giriş yapın
3. Sistem, kira bilgilerinizi banka transferleri ve tapu kayıtlarına göre otomatik olarak hazırlar
4. Bilgilerinizi kontrol edin, gerekirse düzeltin
5. Gider yönteminizi seçin (götürü veya gerçek)
6. Beyannameyi onaylayın ve gönderin
7. Tahakkuk fişinizi alın

Yöntem 2: e-Devlet Üzerinden

• turkiye.gov.tr → "Hazır Beyan Sisteminden Beyanname Düzenleme" hizmetini arayın
• Sistem sizi GİB Hazır Beyan'a yönlendirecektir

Yöntem 3: Dijital Vergi Dairesi

• dijital.gib.gov.tr üzerinden de beyanname düzenleyebilirsiniz

Yöntem 4: Mali Müşavir Aracılığıyla

• e-Beyanname yetkisi olan bir SMMM/YMM aracılığıyla elektronik gönderim yapılabilir
• Özellikle birden fazla gelir kaynağı veya karmaşık gider yapısı olanlar için önerilir

Yöntem 5: Vergi Dairesi (Elden)

• Kağıt ortamında vergi dairesine elden teslim de mümkündür, ancak en az tercih edilen yöntemdir

Beyanname ve Ödeme Tarihleri

Vergi 2 eşit taksitte ödenebilir. Beyanname ile birlikte damga vergisi de tahakkuk eder (2025 beyannameleri için yaklaşık 489,60 TL).

Ödeme Kanalları

• Dijital Vergi Dairesi (dijital.gib.gov.tr) — online ödeme
• Anlaşmalı bankalar — internet bankacılığı veya şube
• PTT şubeleri
• Vergi daireleri — elden ödeme

Emsal Kira Bedeli Uygulaması

GVK Madde 73'e göre, gayrimenkulünüzü bedelsiz veya emsaline göre düşük bedelle kiraya verirseniz, Maliye emsal kira bedeli üzerinden vergi hesaplayabilir. Bu bir vergi güvenlik müessesesidir.

Ne Zaman Uygulanır?

• Gayrimenkul bedelsiz olarak başkasına kullandırılıyorsa
• Kira bedeli, emsal kira bedelinin %5'inin altında ise

Emsal Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

• Gayrimenkulün VUK'a göre belirlenen vergi değerinin %5'i yıllık emsal kira bedeli sayılır
• Yetkili mercilerce belirlenmiş bir kira bedeli varsa o esas alınır

Emsal Kira Uygulanmayan İstisnai Haller

1. Boş kalan gayrimenkulün korunma amacıyla başkasına bırakılması
2. Mal sahibinin anne, baba, çocuk, torun veya kardeşlerine konut tahsis etmesi (her biri için yalnızca 1 konut)
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların aynı evde ikamet etmesi
4. Kamu kurumlarına yapılan bedelsiz kiralamalarda

Pratikte: Gayrimenkulünüzü birinci derece akrabalarınıza (anne, baba, çocuk) bedelsiz olarak tahsis ediyorsanız emsal kira uygulanmaz. Ancak akraba dışı kişilere bedelsiz verirseniz, vergi dairesi emsal kira bedeli üzerinden vergi isteyebilir.

Kira Ödemelerinin Bankadan Yapılması Zorunluluğu

2008 yılından itibaren 500 TL üzeri kira ödemeleri banka veya PTT aracılığıyla yapılmak zorundadır. Bu zorunluluk hem kiracı hem de ev sahibi için geçerlidir.

• Elden kira tahsil edilmesi halinde, her bir işlem için ödenen kira bedelinin %10'u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır
• Bu ceza, kira geliri istisna altında kalsa bile uygulanır
• Banka dekontları, beyanname sırasında kira gelirinin ispatı için önemli belgelerdir

Beyanname Vermeme ve Geç Ödeme Cezaları

Kira geliri beyannamesini zamanında vermemenin ciddi mali sonuçları vardır:

1. Vergi Ziyaı Cezası (VUK Md. 341)

• Ödenmesi gereken verginin 1 katı tutarında ceza kesilir
• Mükellef kendiliğinden (pişmanlıkla) beyan ederse ceza %50'ye iner

2. Usulsüzlük Cezası

• Beyanname verilmemesi halinde 2 kat usulsüzlük cezası uygulanır

3. Gecikme Zammı

• Vadesinde ödenmeyen vergiler için aylık %2,5 oranında gecikme zammı işler

4. İstisna Hakkının Kaybedilmesi

Bu en ağır yaptırımdır: Beyan edilmesi gereken kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan eden mükellefler, 47.000 TL'lik konut istisnasından tamamen yararlanma hakkını kaybeder. Vergi, istisna düşülmeden tüm gelir üzerinden hesaplanır.

Pişmanlıkla Beyan: Beyanname süresini kaçırdıysanız, vergi dairesi sizi tespit etmeden pişmanlık dilekçesiyle kendiğinden beyan edebilirsiniz. Bu durumda vergi ziyaı cezası yarıya iner ve gecikme faizi uygulanır, ancak istisna hakkınızı kaybetmezsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Aylık 5.000 TL kira alıyorum, beyanname vermem gerekir mi?

Aylık 5.000 TL × 12 ay = yıllık 60.000 TL konut kira geliri. Bu tutar 47.000 TL'lik istisnanın üzerinde olduğu için evet, beyanname vermeniz gerekir. Ancak yalnızca 13.000 TL (60.000 – 47.000) üzerinden vergi hesaplanır.

İstisna tutarının altında kira geliri olan herkes muaf mı?

Genel kural olarak evet, yıllık konut kira geliriniz 47.000 TL'nin altındaysa beyanname vermenize gerek yoktur. Ancak ticari kazancınız varsa veya toplam gelirleriniz 1.200.000 TL'yi aşıyorsa istisnadan yararlanamazsınız.

Konutumu eşime/çocuğuma bedelsiz verdim, vergi öder miyim?

Hayır. Mal sahibinin usul (anne-baba), füruğ (çocuk-torun) veya kardeşlerine tahsis ettiği konut için (her biri için 1 konut sınırlı) emsal kira bedeli uygulanmaz, dolayısıyla vergilendirilecek bir gelir oluşmaz.

Götürü ve gerçek gider yöntemini her yıl değiştirebilir miyim?

Götürü gider yönteminden gerçek gider yöntemine istediğiniz zaman geçebilirsiniz. Ancak gerçek gider yöntemini seçtikten sonra en az 2 yıl bu yöntemi uygulamak zorundasınız.

Yurt dışında yaşıyorum ama Türkiye'de kiralık evim var, ne yapmalıyım?

Türkiye'de gayrimenkul geliri elde eden dar mükellef gerçek kişiler de beyanname vermek zorundadır. Dar mükellefiyet esasında konut kira geliri istisnası uygulanır. Beyanname Türkiye'deki bağlı bulunduğunuz vergi dairesine veya dijital ortamda verilebilir.

İşyeri kirası alan ev sahibiyim, stopaj yeterli mi?

Brüt işyeri kira geliriniz 330.000 TL'yi aşmıyorsa ve yalnızca stopajlı kira geliriniz varsa beyanname vermeniz gerekmez; kesilen stopaj nihai verginiz olur. Ancak bu sınırı aşarsanız tüm geliri beyan edip stopajları mahsup etmeniz gerekir.

2026 Yılı İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

2026 gelir yılı (Mart 2027 beyanı) için önemli değişiklikler:

Bu tutarlar 2026 yılında elde edeceğiniz gelirler için geçerli olacak ve beyanı Mart 2027'de yapılacaktır.

Sonuç: Beyanname Verme Kontrol Listesi

Kira geliri beyannamesi vermeden önce şu adımları takip edin:

• ✅ Yıllık konut kira gelirinizin 47.000 TL'yi aşıp aşmadığını kontrol edin
• ✅ İşyeri kira geliriniz varsa brüt toplamın 330.000 TL sınırını kontrol edin
• ✅ Götürü ve gerçek gider yöntemlerini karşılaştırın — Kira Geliri Vergisi Hesaplama aracımızı kullanın
• ✅ 31 Mart 2026'ya kadar beyannamenizi verin
• ✅ 1. taksiti 31 Mart, 2. taksiti 31 Temmuz'a kadar ödeyin
• ✅ Kira ödemelerinizin banka/PTT üzerinden yapıldığından emin olun
• ✅ Gerçek gider yöntemini tercih ettiyseniz belgelerinizi 5 yıl saklayın

Kira gelirinizin vergisini hızlıca hesaplamak için Kira Geliri Vergisi Hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Ayrıca kira artış oranınızı öğrenmek için Kira Artış Oranı Hesaplama sayfamızı ve kiracı-ev sahibi ilişkileriniz hakkında detaylı bilgi için Ev Sahibi Hakları Rehberi sayfamızı inceleyebilirsiniz.