Tapu İşlemleri Rehberi 2026
Tapu devri nasıl yapılır, harç oranları, döner sermaye ücreti, ipotek işlemleri, gerekli belgeler ve online tapu işlemleri hakkında detaylı rehber.
Son güncelleme: Mart 2026
Tapu harç ve masraflarınızı hesaplayın.
Tapu Harç Hesaplayıcı1. Tapu Devri Nasıl Yapılır?
Tapu devri (satış), taşınmazın mülkiyetinin bir kişiden diğerine resmi olarak geçirilmesidir. Türkiye'de mülkiyet ancak tapu siciline tescil ile el değiştirir; elden yapılan adi yazılı sözleşmeler veya "haricen satış" mülkiyeti geçirmez. Süreç son yıllarda büyük ölçüde dijitalleşti: başvuru Web-Tapu üzerinden yapılıyor, ödenecek harçlar SMS ile bildiriliyor ve tapu müdürlüğüne yalnızca imza aşamasında gidiliyor. Aşağıdaki adımları sırasıyla takip ettiğinizde devir çoğu durumda tek ziyaretle tamamlanır.
Devir Adımları
Web-Tapu veya e-Devlet Başvurusu
İşlemi web.tapu.gov.tr (Web-Tapu) üzerinden veya e-Devlet girişiyle başlatın. Satıcı, taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri ile alıcının T.C. kimlik numarasını girerek başvuru oluşturur; sistem dosyayı ilgili tapu müdürlüğüne iletir. İnternet kullanmayanlar ALO 181 hattından da başvuru yapabilir.
Belgeleri Hazırlayın
Kimlik belgesi, vesikalık fotoğraf, DASK poliçesi, belediyeden alınan emlak rayiç değeri yazısı ve varsa noter onaylı vekaletnameyi hazırlayın. Eksik belge, randevunun boşa gitmesine yol açan en yaygın nedendir; listeyi işlemden önce iki kez kontrol edin.
Harç ve Masrafları Ödeyin
Başvuru tapu müdürlüğünce incelendikten sonra telefonunuza tapu harcı ve döner sermaye bedelini içeren bir SMS gelir. Ödemeyi anlaşmalı bankalar, internet bankacılığı veya vergi dairesi aracılığıyla yapabilirsiniz. Harçların tamamı ödenmeden imza aşamasına geçilmez.
Randevu Gün ve Saatini Bekleyin
Ödeme tamamlandığında SMS ile randevu günü ve saati bildirilir. Randevu saatinde alıcı ve satıcının (veya vekillerinin) tapu müdürlüğünde hazır bulunması gerekir; randevusuz işlem yapılmamaktadır.
Tapu Müdürlüğünde İmza ve Tescil
Resmi senet, tapu görevlisi huzurunda taraflara okunur ve imzalanır. İmzanın ardından tescil yapılır, mülkiyet alıcıya geçer ve yeni tapu senedi teslim edilir. Belgeler tam olduğunda bu aşama çoğunlukla aynı gün içinde biter.
2. 2026 Tapu Harç Oranları ve Masraflar
Tapu işlemlerinde çeşitli harç ve masraflar ödenir. En büyük kalem, tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınan tapu harcıdır; buna döner sermaye bedeli ve konutlarda zorunlu DASK poliçesi eklenir. Beyan edilen bedel, belediyenin emlak vergisi rayiç değerinin altında olamaz. Kendi rakamlarınızı görmek için tapu harç hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.
| Masraf Kalemi | Oran / Tutar | Ödeyen |
|---|---|---|
| Tapu Harcı (Satış) | %2 alıcı + %2 satıcı = %4 | Alıcı ve satıcı |
| Döner Sermaye | 2.534 TL baz × yöresel katsayı (~1.900-6.690 TL) | Alıcı veya satıcı |
| DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) | m2 ve yapı türüne göre | Alıcı |
| Tapu Harcı (Bağış/Hibe) | %6,831 | Alan kişi |
| İpotek Tesisi | Binde 4,55 | İpotek veren |
Örnek Hesap: 3.000.000 TL'lik Konut Satışı
- Alıcı tapu harcı: 3.000.000 ₺ × %2 = 60.000 ₺
- Satıcı tapu harcı: 3.000.000 ₺ × %2 = 60.000 ₺
- Döner sermaye bedeli: 2.534 ₺ (il merkezi katsayısı ile; İstanbul, Ankara ve İzmir'de katsayı nedeniyle daha yüksektir)
- Toplam resmi masraf: 60.000 + 60.000 + 2.534 = 122.534 ₺
Uygulamada masrafların tamamı çoğu zaman alıcıya yansıtılır. Bu yüzden bütçe planlarken yalnızca kendi payınız olan %2'yi değil, toplam %4 harcı ve döner sermayeyi hesaba katmanız gerekir.
Önemli: Tapu harcı satış bedelinin belediye rayiç değerinden düşük olamaz. Düşük beyan yapılması halinde cezalı tarhiyat uygulanabilir.
3. Tapuda Düşük Bedel Göstermenin Riskleri
Harcı azaltmak için satış bedelini tapuda gerçek değerin altında göstermek, kısa vadede birkaç bin lira kazandırıyor gibi görünse de iki tarafı da ciddi risklere sokar. Tapuda yazan bedel resmi kayıttır; banka dekontları, kredi dosyası ve ekspertiz raporlarıyla kolayca karşılaştırılabilir.
Vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi: Maliye, gerçek bedelin düşük beyan edildiğini tespit ederse eksik ödenen harcı hem alıcıdan hem satıcıdan vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte geri ister. Tespit, satıştan yıllar sonra banka kayıtları üzerinden de yapılabilir.
Değer artış kazancı vergisi tuzağı: Alıcı taşınmazı ileride sattığında, alış bedeli tapuda düşük göründüğü için satış bedeli ile arasındaki fark olduğundan büyük hesaplanır ve gelir vergisi yükü artar. Yani bugün satıcının harcından kısılan tutar, yarın alıcının vergisi olarak geri döner.
Beyan edilecek bedelin alt sınırı belediyenin emlak vergisi rayiç değeridir; bu değerin nasıl belirlendiğini emlak vergisi rehberimizde anlattık. Taşınmazınızın vergi değerini ve yıllık vergisini görmek için emlak vergisi hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.
4. İşlem Türlerine Göre Kısa Rehber
Tapu müdürlüklerinde satış dışında da pek çok işlem yapılır. En sık karşılaşılan beş işlem türü ve temel özellikleri şöyle:
Satış (Devir)
En yaygın işlemdir. Bedel karşılığında mülkiyet devredilir; alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 harç öder. Resmi senet imzalandığı anda mülkiyet geçer ve işlem genellikle aynı gün tamamlanır.
Bağış (Hibe)
Taşınmazın bedelsiz devridir; genellikle aile içinde tercih edilir. Harç oranı satıştan farklıdır: bağışı alan kişi %6,831 oranında harç öder. Bağışta da harcın matrahı rayiç değerin altında olamaz.
İpotek Tesisi
Kredi veya borç teminatı olarak taşınmaz üzerine ipotek konulmasıdır. Harç, ipotek bedelinin binde 4,55'i olarak hesaplanır. Ayrıntıları aşağıdaki ipotek bölümünde bulabilirsiniz.
Veraset İntikali
Vefat eden kişinin taşınmazlarının mirasçılar adına tesciline denir. Mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ile başvurulur; %4'lük alım-satım harcı uygulanmaz ancak veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kesilmiş olması gerekir. Mirasçıların payları ve süreç için miras hakları rehberine bakabilirsiniz.
Cins Değişikliği
Taşınmazın niteliğinin tapu kütüğünde değiştirilmesidir; örneğin "arsa" olan kaydın bina yapıldıktan sonra "kargir ev" olarak güncellenmesi. Yapı kullanma izin belgesi gerektirir ve kadastro/LİHKAB süreci içerdiğinden satıştan daha uzun sürebilir.
5. Gerekli Belgeler
Tapu devri için tarafların hazırlaması gereken belgeler şunlardır. Vekaletname kullanılacaksa, vekaletnamede taşınmazın bilgileri ve satış/alım yetkisinin açıkça yazması şarttır:
Satıcı Belgeleri
- Kimlik belgesi (T.C. kimlik kartı)
- 1 adet vesikalık fotoğraf
- Tapu senedi veya fotokopisi
- Belediye rayiç değer belgesi
- Vekaletname (vekil ile işlem yapılacaksa)
Alıcı Belgeleri
- Kimlik belgesi (T.C. kimlik kartı)
- 1 adet vesikalık fotoğraf
- DASK poliçesi (konut için zorunlu)
- Vekaletname (gerekli ise)
- Yabancılar: Pasaport, vergi numarası
6. İpotek İşlemleri
Kredi ile taşınmaz alımında veya teminat amacıyla ipotek tesis edilir.
İpotek Tesisi
Konut veya ihtiyaç kredisi kullanılarak alınan taşınmazlara banka lehine ipotek konulur. İpotek harcı ipotek bedelinin binde 4,55'idir. İşlem tapu müdürlüğünde yapılır. Kredi taksitlerinizi önceden görmek için kredi hesaplayıcısını kullanabilirsiniz.
İpotek Fekki (Kaldırma)
Kredi borcu tamamen ödendiğinde banka, ipotek fek yazısı gönderir. Tapu müdürlüğüne başvurarak ipotek kaldırılır. İpotek fekki harcı sabittir ve düşük tutardadır.
İpotekli Taşınmaz Satışı
İpotekli taşınmaz satılabilir ancak ipotek devam eder. Genellikle satış bedelinden kredi borcu kapatılır ve eş zamanlı ipotek fekki yapılır.
7. Online Tapu İşlemleri (TKGM)
Birçok tapu işlemi artık online olarak yapılabilmektedir.
Online Yapılabilenler
- Randevu alma (web.tapu.gov.tr)
- Tapu kaydı sorgulama (e-Devlet)
- Tapu senedi görüntüleme
- İpotek ve haciz sorgulama
- Harç hesaplama
Yüz Yüze Gerekli İşlemler
- Satış (devir) işlemi
- Bağış ve hibe
- İpotek tesisi
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti
- Cins değişikliği
8. Tapu İşlemlerinde Sık Yapılan Hatalar
Tapu müdürlüklerinde işlemlerin ertelenmesinin veya ek masraf çıkmasının nedeni çoğu zaman mevzuat değil, küçük hazırlık eksikleridir. En sık karşılaşılan hatalar:
Randevusuz Tapu Müdürlüğüne Gitmek
Tapu müdürlükleri yalnızca randevulu çalışır. Web-Tapu başvurusu yapmadan veya ALO 181'den randevu almadan giden vatandaşlar işlem yaptıramadan geri döner. Önce başvuru, sonra ödeme, en son müdürlük ziyareti sırasını izleyin.
Eksik Belge ile Randevuya Gitmek
En çok unutulan belge, belediyeden alınan emlak rayiç değeri yazısıdır. Bu yazı olmadan harç matrahı doğrulanamaz ve işlem ertelenir. Fotoğraf, kimlik ve tapu senedi fotokopisini de randevudan önce tamamlayın.
DASK Poliçesi Olmadan İşleme Çalışmak
Konut devirlerinde geçerli bir DASK poliçesi zorunludur; poliçesiz devir yapılmaz. Poliçenin süresinin dolmadığını ve adres/ada-parsel bilgilerinin tapu kaydıyla uyumlu olduğunu işlemden önce kontrol edin.
Yetersiz veya Eski Vekaletname
Genel vekaletname her zaman yeterli olmaz: tapu devri için vekaletnamede "satış" veya "alım" yetkisinin ve mümkünse taşınmaz bilgilerinin açıkça yazması gerekir. Fotoğrafsız veya çok eski tarihli vekaletnameler de işlemde sorun çıkarabilir.
Döner Sermaye ve İpotek Harcını Bütçeye Katmamak
Alıcılar genellikle yalnızca %2 harcı hesaplar; döner sermaye bedeli ve kredili alımlarda binde 4,55'lik ipotek tesis harcı sürpriz olur. Toplam maliyeti işlemden önce tapu harç hesaplayıcı ile çıkarın.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu Masraflarınızı Hesaplayın
Tapu harcı, döner sermaye ve toplam masraflarınızı hesaplayın.
Tapu Harç Hesaplayıcıya Git